ESG-Transformation: Die Auswirkungen auf den nachhaltigen Verkehrswert von Immobilien

Die Abkürzung ESG steht für „Environment(al)“, „Social“ und „Governance“ – also Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Diese drei Kategorien zeigen unterschiedliche Ebenen der Nachhaltigkeit auf: ökologische, soziale und ökonomische. Als Unternehmen gilt es – im eigenen Interesse – Erfolge auf allen drei Ebenen zu erzielen.

Besonders im Immobilienbereich ist ESG von höchster Relevanz: 36 % der globalen CO2-Emmissionen entfallen auf die Immobilienwirtschaft. Nach und nach treten unterschiedliche Regulative in Kraft, um ausufernde Emissionen, sowie Boden- und Ressourcenverbrauch zu reduzieren.

Für Investor:innen und Unternehmen mit Immobilienportfolio stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese Transformation auf die konkreten Verkehrswerte hat.

In die Bewertung von Immobilien sind künftig neben „alten“ auch eine Reihe neuer Risiken aufzunehmen: Zusätzliche physische Risiken wie etwa veränderte Standortattraktivität oder Gefahrenlage haben nicht nur Auswirkungen auf die Investitions- und Betriebskosten, sondern auch auf die Versicherbarkeit einer Immobilie.

Hinzu kommen transitorische Risiken wie Sanierungspflichten (beziehungsweise Einschränkungen in der Vermietung), die Preisentwicklungen ökologischer Baustoffe und nicht zuletzt neue Marktdynamiken: einserseits eine größere Awareness und entsprechende Nachfrage der Nutzer:innen, sowie öffentliche Wahrnehmung und Reputation, anderseits auch veränderte Finanzierungsmechanismen als Konsequenz aus der EU-Taxonomieverordnung.

Auch marktseitige Risikofaktoren verändern sich derzeit: Die Liquidität der Mieter:innen und deren veränderte Ansprüche führen insgesamt zur Notwendigkeit, eine nachhaltige Ertragssituation zu gewährleisten.

Fest steht: die Bewertung von Immobilien wird komplexer. Für Verkehrswerte sind künftig eigentlich weiche Faktoren monetär und hinsichtlich Risiko zu bewerten, sodass nachvollziehbare und belastbare Bewertungen umfangreicher werden. Der zusätzliche Gewinn liegt in mehr Transparenz und einem besseren Verständnis der Bewertungen und der Immobilie an sich.

1. Standort und Lage

Viel stärker in die Bewertung einfließen muss etwa künftig der Standort. Hier geht es nicht mehr nur um erzielbare Einnahmen, sondern auch um eine bessere Einschätzung unterschiedlicher Risiken. Das Leerstandsrisiko, welches künftig viel stärker von der Anbindung an Mobilitätsinfrastruktur beeinflusst werden wird, ist hinkünftig ebenso ander einzuschätzen wie die individuelle Gefahrenlage am Standort, etwa durch Wetterextreme.

2. Mobilität und Anbindung

Zudem beeinflusst der Standort die Gesambilanz einer Immobilie inklusive deren Nutzung: Liegenschaften in Innenlagen und optimaler Anbindung an ÖPNV-Infrastruktur oder fußläufig erreichbare Einrichtungen für den täglichen Bedarf werden besser zu bewerten sein – einerseits aus der Perspektive des Ressourcen- und Energiebedarfs in der Phase der Nutzung, andererseits aus der Perspektive der Nutzer:innen, da diese weniger Mobilitäts- und damit auch finanziellen Aufwand haben.

3. Orientierung und Energiesystem

Auf Ebene der Immobilie wird Kühlung ein ebenso entscheidenden Faktor wie Heizung sein. Neben technischen Lösungen wie Klimaanlagen werden Gebäudetypologien mit natürlicher Ventilation und Speichermasse günstiger einzustufen sein und vermehrt von Nutzer:innen nachgefragt werden.

4. Instandhaltungs- und Betriebskosten

Nicht nur, dass Low-Tech-Lösungen in diesem Zusammenhang Investitions- und Instandhaltungskosten sparen, auch die Nutzer:innen profitieren von günstigeren Betriebskosten – etwa durch Orientierung, Verschattung und klimaaktiven Bauteilen.

5. Nutzungsdauer

Hinsichtlich Nutzungsdauer werden Bewertungen die technische Restnutzungsdauer viel stärker berücksichtigen müssen als bisher. Neben kreislaufwirtschaftlichen Überlegungen im Bau wird durch die Bepreisung von CO2-Emissionen die Nutzung von bestehenden Strukturen deutlich interessanter, sodass nicht mehr „die eine“ wirtschaftliche Restnutzungsdauer anzugeben sein wird.

6. Nachnutzung und Rückbau

In diesem Zusammenhang ist auch die Typologie und Struktur des Gebäudes zu sehen, die eine wirtschaftlich umsetzbare Nachnutzung des Gebäudes oder einen Rückbau ermöglichen muss. Monofunktionale Gebäude, die unter großem Aufwand am Ende ihrer Lebensdauer konventionell abgerissen werden müssen, sind künftig deutlich schlechter zu bewerten als flexibel nutzbare Strukturen und Elemente, die im Idealfall ohne Downcycling wiederverwendet werden können.

Viele der beschriebenen Faktoren lassen sich zumindest über Umwege gut analysieren, quantifizieren und bewerten. Die notwendige Transparenz und Vergleichbarkeit ist durch die breite Verfügbarkeit unterschiedlicher Daten und entsprechende Aggregationsmodelle gegeben. Welche Bewertungsmodelle sich letztlich etablieren werden und als neuer Standard weitgehend anerkannt werden, ist allerdings noch nicht abzusehen.

Dennoch sind die entscheidenen Faktoren klar: Es geht um den Standort, dessen Anbindung, standortspezifische Risiken, Typologien und Strukturpotenziale, Nachnutzungen sowie Systeme für Heizung und Kühlung, die maximalen Komfort bei minimalen Instandhaltungs- und Betriebskosten ermöglichen.

Die große Chance besteht darin, viele dieser Faktoren bereits vor Projektstart berücksichtigt und bewertet werden können. Eine fundierte Due-Diligence-Prüfung stellt heute jedem projektierten Neubau eine alternative Projektvariante mit Nutzung und Adaptierung des Bestands gegenüber. Diese Alternativen mit bestmöglicher Nutzung des Bestands werden künftig wirtschaftlich immer interessanter werden – vor allem hinsichtlich der Abgaben für CO2-Verbräuche. Für Bestandshalter:innen in Innenlagen ergibt sich die Chance einer Neubewertung ihres Portfolios, da diese Objekte von den künftigen Entwicklungen marktseitig profitieren werden.

Dennoch steht uns nicht weniger als eine Revolution in der Bewertung von Immobilien bevor. Unmittelbar relevant sind fundierte Neubewertungen vor allem für jene Unternehmen und Institutionen, die von der Berichtspflicht im Zuge der Climate Sustainability Reporting Directive (CSRD) betroffen sind.